Le rôle de l’agent immobilier dans les avant-contrats de la vente immobilière

 

On présente souvent le pacte de préférence comme un mécanisme neutre susceptible de préparer la conclusion d’un contrat de vente immobilière. Il faut en effet que plusieurs personnes soient intéressées par l'objet du contrat pour qu'il soit possible et utile de favoriser l'une d'elles. Il est en outre indispensable que toutes soient en mesure de fournir la contrepartie exigée. C'est la vente qui remplie le plus sûrement ces conditions, parce qu'elle porte sur un bien qui est par hypothèse susceptible d'intéresser une grande variété de personnes, et que le transfert a lieu en contrepartie d'une somme d'argent que toute personne est théoriquement en mesure d'offrir.

 

Les promesses de vente immobilière sont quant à elles des contrats préparatoires de la vente en ce qu'elles constituent, dans l'esprit des parties, une étape vers la conclusion de celle-ci. Leur existence et leur utilité tiennent à ce que, bien souvent, alors que les contractants se sont accordés sur les éléments principaux de la vente, il ne leur apparaît pas souhaitable, ou il ne leur est pas possible de conclure d'emblée ce contrat de manière définitive. Tantôt, l'un d'entre eux veut mûrir sa décision, pour s'assurer de l'opportunité de l'opération qu'il envisage ; l'autre lui consent alors, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat, une option - c'est pourquoi on parle aussi de « pacte d'option » - qui, si elle est exercée dans un délai convenu, emportera la formation du contrat final. Tantôt, les deux parties entendent s'engager dès maintenant et réciproquement en vue d'une vente qui n'est pas immédiatement réalisable ; elles concluent alors une promesse réciproque de vente et d'achat, plus souvent appelée promesse synallagmatique ou encore, par les praticiens, « compromis de vente ».

 

Partie 1 : Le pacte de préférence

 

  • Notion et constitution du pacte de préférence
  • Effets du pacte de préférence
  • Opposabilité du pacte de préférence
  • Sanction de la violation du pacte de préférence
  • Sort du pacte de préférence contenu dans un contrat de bail en cas de congé donné par le locataire bénéficiaire du pacte

 

Partie 2 : La promesse unilatérale de vente

 

  • Formation et contenu des promesses unilatérales de vente
  • Effet des promesses unilatérales de vente
  • La levée d’option
  • Durée de validité pour une offre de vente sans délai précis

 

Partie 3 : La promesse synallagmatique de vente

 

  • La stipulation de clauses de substitution dans la promesse synallagmatique de vente
  • Contenu, conditions et effets de la promesse synallagmatique de vente
  • Cession du compromis de vente
  • La non-réitération de la vente et entrée en jouissance anticipée de l’acheteur
  • Stipulation de dépôt de garantie, d’arrhes et de dédit
  • Clause pénale
  • Portée de promesse synallagmatique de vente à l’égard des tiers